현재 우리나라에서 다시 토지의 공공화 공개념이 다시 수면위로 올라오고 있다. 토지를 공공재로 보게되면, 국가 개입의 확대, 시장경제 기능 약화, 사유재산권 침해, 정책의 정치화 라는 구조적 문제를 일으킬수있고, 실제로 일부 국가에서는 이 과정들이 공산주의 모델의 출발점이 된 사례도 있다. 대한민국은 자유민주주의 나라로 사유재산에 대한 국가 개입을 어디까지 침해할 것인가?
1. 토지 공개념의 등장 배경과 한국 사회 논쟁의 중심
토지 공개념(공공성 강화형 토지 제도)은 ‘토지는 공공의 자산이며, 사적 소유권을 제한할 수 있다’는 철학에서 출발한다. 최근 한국에서 이 논의가 빠르게 부각된 이유는 부동산 양극화·주거비 상승·토지 불로소득 문제 때문이다. 특히 대도시를 중심으로 토지 가격이 급등하면서, 정부나 정치권에서 ‘토지를 공공적으로 관리해야 한다’는 주장이 반복적으로 제기되고 있다.
이 개념 자체는 오래되었고, 일부 국가에서는 제한적 형태의 공공 규제가 존재한다. 그러나 한국에서 논쟁이 커지는 이유는 이 개념이 ‘재산권 제한’ → ‘시장 기능 약화’ → ‘국가 개입 강화’로 이어질 수 있다는 우려 때문이다. 많은 국민들이 “토지 공개념이 필요하다”가 아니라 “재산권을 어디까지 제한할 것인가?”를 문제로 본다. 이 지점이 바로 자유주의·시장경제 국가에서 가장 큰 논쟁 포인트다.
2. 토지 공개념이 자유시장경제를 침해한다는 시각 — 왜 ‘우려’가 커지는가
한국에서 토지 공개념 논란이 유독 민감한 이유는, 이 제도가 국가가 토지·부동산 시장에 강하게 개입할 수 있는 ‘철학적 명분’을 제공하기 때문이다. 사유재산제의 근본을 흔드는 첫 단계 자유시장경제는 “사유재산권 보호”를 가장 핵심으로 한다. 그런데 토지 공개념은 토지를 공공의 자산으로 규정함으로써, 국가가 세금·규제·소유 제한 등으로 재산권을 본질적으로 흔들 수 있다. 토지가 공공자산이면 → 토지의 사용·개발·매매를 국가가 통제하는 명분이 생김. 이는 시장의 가격기능·자원 배분 기능을 약화시키고, 사유재산 자체가 정권이나 정책 방향에 따라 흔들릴 위험을 만든다.
3. 정책의 확대 가능성
토지에서 시작된 ‘공공개념 강화’는
→ 주택
→ 임대차
→ 금융
→ 기업 자산
까지 확대될 수 있다는 점이 우려되는 부분이다. 정책은 확대되는 습성을 갖는다. 토지를 공공화하자고 하면, 다음 타깃은 “주거 안정 명분”으로 주택 가격 규제, 분양가 통제, 임대료 통제 등이 뒤따를 가능성이 높다. 경제적 효율성 하락 & 투자 위축 토지의 가치·가격·개발 방향이 시장이 아닌 정부가 결정하는 구조는 기업·개인의 투자 의지를 약화시키고 경제활력을 떨어뜨린다.
→ 개발 속도 지연
→ 민간 투자 감소
→ 지역 경제 침체
→ 경기 전체의 동력 약화
이런 악순환이 발생할 수 있다. 정책의 정치화 위험 과 더불어 토지 공개념은 정치적 프레임으로 변질되기 쉽다. 부동산 불만이 높을수록, 정권은 ‘규제 강화’를 손쉽게 선택하는 유혹을 느낀다. 즉, 경제 정책이 아니라 정치적 인기영합 정책으로 흘러갈 위험이 있다는 말이다.
4. 토지 공개념과 중국 공산당식 국가주의 모델의 유사점
경제·정치적 맥락에서 보면 구조적 유사성이 분명히 존재한다. 토지의 공공화 → 국가의 소유 기반 확대 및 중국은 토지를 모두 국유화하고 사용권만 민간에 주는 구조다. 이 때문에 정부가 개발권, 분양권, 임대권, 수용권 을 전부 통제할 수 있다.
토지 공개념은 이와 구조적으로 같은 철학적 출발점을 가진다. 즉, “토지는 개인 것이 아니라 국가의 관리 대상”이라는 관점. 한국이 중국처럼 토지 국유화를 하겠다는 뜻은 아니지만, 정책 방향이 그 쪽으로 조금이라도 이동하면 시장의 신호는 매우 민감하게 반응한다. 사유재산에 대한 국가 개입 강화 중국은 기업 자산 통제, 부동산 개발 규제, 임대료 통제 과 같은 정책을 통해 경제의 큰 흐름을 국가가 직접 조정한다. 토지 공개념은 “시장에 맡기지 않고 국가가 예외적으로 개입할 근거” 를 마련하는 것으로, 정책의 방향성이 문제라는 지적이 나온다.
경제 시스템의 후퇴 가능성은 경제학에서는 국가 개입이 강해지면
→ 시장 가격 기능 약화
→ 비효율 확대
→ 부패 위험 증가
→ 투자 위축
→ 생산성 저하
로 이어지는 것이 일반적인 패턴이다.이 때문에 “토지 공개념은 자유시장경제를 약화시키는 위험 신호” 라는 해석이 나오고 있다.
5. 민주주의·자유시장경제 관점에서 본 토지 공개념의 향후 위험성
민주주의는 사유재산권을 보호함으로써 개인의 경제적 자유를 보장한다. 그러나 토지 공개념이 강화되면 개인의 토지 사용 제한
개발권 제한, 수익 제한 이 가능해지고, 이는 민주주의 핵심인 개인의 권리를 약화시킨다.
정책 불확실성 증가 정권에 따라 정책 방향이 달라진다면
→ 토지를 가진 국민 모두가 정책 리스크에 노출됨
→ 자산가뿐 아니라 중산층 전체가 피해를 입을 수 있음
정책의 일관성은 자유시장경제의 핵심인데, 토지 공개념은 그 일관성을 깨뜨릴 가능성이 크다. 세금·규제 확대의 명분으로 사용될 가능성
토지 공개념은
“부동산 불평등 해소”라는 명분으로 재산세·보유세·LTV 규제·임대료 통제 등 각종 추가 규제의 근거가 될 수 있다.
결국 ‘국가주의적 경제 시스템’으로 확장될 위험이 있다.
부동산 시장 붕괴 가능성
시장 가격이 아닌 정책적 가격으로 부동산을 통제하면, 공급 부족, 거래 위축, 자금 흐름 경직, 자산 디플레이션이 발생할 수 있다.
이는 중산층 경제 기반을 흔드는 매우 치명적인 결과다.